# A kormány lakáspolitikája a 2027. évre

Összefoglalónkban bemutatjuk a lakásépítés helyzetét és bemutatjuk, hogy ha Magyarország Kormánya bérlakás politikát szeretne alkotni, a történet végén kell kezdeni a tennivalókat, azaz azt kell meghatározni, hogy mi történik majd a nemfizető lakókkal. A többi esetleges probléma már az észszerűség határain belül van, és műszaki megoldásokkal megoldható.

- Szerző: Több Mint Tüzép szerkesztősége
- Megjelent: 2026. október 12. (2026-10-12)
- Témák: Építkezés, felújítás, Támogatások
- Eredeti: https://tobbminttuzep.hu/blog/a-kormany-lakaspolitikaja-a-2027-evre/

Összefoglalónkban bemutatjuk a lakásépítés helyzetét és bemutatjuk, hogy ha Magyarország Kormánya bérlakás politikát szeretne alkotni, a történet végén kell kezdeni a tennivalókat, azaz azt kell meghatározni, hogy mi történik majd a nemfizető lakókkal. A többi esetleges probléma már az észszerűség határain belül van, és műszaki megoldásokkal megoldható.

## Csökkent az épített új lakások száma 2025-ben

A Társaság a Lakásépítésért szervezet jelentése szerint csökkent az újonnan épített lakások száma Magyarországon 2025-ben, miközben a kereslet, a hitelezés, az építési költségek és a lakásárak is jelentősen emelkedtek. A KSH most megjelent „Helyzetkép, 2025 – Lakáspiac” című kiadványa szerint 9,3 százalékkal kevesebb lakás épült tavaly, mint egy évvel korábban. Bár a tervezett lakások száma 2025-ben még 37 százalékkal nőtt, a legfrissebb, 2026. augusztusi adatok már azt mutatják, hogy ez a lendület is megtört: az adott hónapban mindössze 1512 lakás létesítését jelezték, ami több mint másfél éves mélypont.

A magyar lakásépítés 2020 után szinte folyamatosan veszített lendületéből. A KSH végleges adatai szerint 2025-ben 12.062 lakást vettek használatba, ami újabb 9,3 százalékos visszaesést jelentett.

A visszaesés területileg is erősen koncentrált lakásépítési piacot takar. Az új lakások elsősorban Budapesten és agglomerációjában, a vidéki nagyvárosokban és azok vonzáskörzetében, továbbá a Balaton térségében és az északnyugati határ mentén épültek.

A 2015 után megindult lakásépítési konjunktúra 2020-ban érte el csúcspontját, ezt követően azonban a használatba vett lakások száma szinte folyamatosan csökkent.

Többet terveztek 2025-ben mint amennyi lakásépítés megvalósult

Az átadott lakások számának csökkenésével szemben a jövőbeli építési szándékokban még kedvezőbb kép rajzolódott ki 2025-ben. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján tervezett lakások száma 37 százalékkal nőtt.

![Magyarország térképe, amely színárnyalatokkal szemlélteti a tízezer lakosra jutó épített lakások számát településenként 2025-ben.](https://wordpress-1174020-4870410.cloudwaysapps.com/wp-content/uploads/2026/10/kep-3_lakaspolitika.jpg)

Ez jelentős változás volt az előző két év után: 2023-ban 39 százalékkal, 2024-ben pedig további 4,7 százalékkal csökkent az engedélyezett lakások száma.

Az engedélyek emelkedése ugyanakkor önmagában még nem garantálja a lakásépítések hasonló mértékű bővülését. Az engedélyezés és a használatbavétel között akár több év is eltelhet, a projektek tényleges elindulását pedig a finanszírozás, az építési költségek, a kereslet és a szabályozási környezet egyaránt befolyásolja.

![Fektetett sávdiagram az építési engedélyek és az épített lakások tízezer lakosra jutó számáról néhány európai országban 2025-ben.](https://wordpress-1174020-4870410.cloudwaysapps.com/wp-content/uploads/2026/10/kep-5_lakaspolitika.jpeg)

## 2026-ra az engedélyezési lendület is megtört

A 2025-ben még kedvezőbb irányt mutató engedélyezési adatok után 2026 nyarán ismét éles fordulat következett. A [KSH legfrissebb havi adatai](https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0030.html) szerint 2026 augusztusában mindössze 1512 létesítendő lakásra adtak ki engedélyt vagy tettek egyszerű bejelentést. Ez közel 29 százalékkal kevesebb a júliusi értéknél, és 18 százalékkal marad el az egy évvel korábbitól. Ennél alacsonyabb havi adatot legutóbb 2025 januárjában regisztráltak.

## Visszaesés történt a társasházépítések piacán is

A visszaesés elsősorban a nagyobb volumenű társasházi fejlesztéseket érinthette. Miközben a létesítendő lakóépületek száma éves alapon még enyhén emelkedett, az egylakásos épületeké 601-ről 654-re nőtt. Ez arra utal, hogy a kisebb, családi házas fejlesztések viszonylag ellenállóbbak maradtak, miközben a nagyobb projektek egy részénél kivárás alakult ki.

A Portfolio szerint a háttérben részben a fejlesztők bizonytalansága állhat: az új projektek indításánál és engedélyezésénél szerepet játszhat a támogatási rendszer, a lakásáfa, a keresleti feltételek és az állami ösztönzők alakulásának kivárása. A lap az Otthon Starttal összefüggő kiemelések felfüggesztését is lehetséges tényezőként említi. Ez azonban elemzői értelmezés, nem a KSH megállapítása.

Az augusztusi adat mindenesetre azt jelzi, hogy a 2025-ben megindult engedélyezési fordulat egyelőre nem vált tartós, egyenletes növekedéssé.

Nemzetközi összevetésben is alacsony a magyar lakásépítési aktivitás: a KSH 2025-ös adatai szerint Magyarország a tízezer lakosra jutó épített lakások és építési engedélyek számában is a vizsgált európai országok alsó mezőnyébe tartozik. Ez arra utal, hogy a hazai kínálat bővülése nemcsak a korábbi magyar évekhez képest gyenge, hanem európai összehasonlításban is visszafogott.

![Négyrészes oszlopdiagram-gyűjtemény a lakóépületekre, üdülőépületekre, nem lakóépületekre és lakásokra kiadott építési engedélyek havi számáról 2022 és 2026 augusztusa között.](https://wordpress-1174020-4870410.cloudwaysapps.com/wp-content/uploads/2026/10/kep-4_lakaspolitika.jpg)

Drágábban és hosszabb idő alatt épülnek meg a lakások, miközben 20 százalékkal drágultak

Az építési költségek emelkedése 2025-ben tovább folytatódott, miközben a lakóépületek kivitelezési ideje is hosszabb lett. A KSH szerint a lakásépítési költségek összességében 7,9 százalékkal haladták meg az egy évvel korábbi szintet; ezen belül a munkaerőköltség 9,6, az anyagköltség 6,1 százalékkal nőtt. A költségindex 2015-höz képest már több mint két és félszeres szinten állt, a munkaerőköltség pedig ennél is gyorsabban emelkedett.

A munkaerőköltség emelkedésének az az oka, hogy mintegy 20 évvel ezelőtt a magyar építési vállalkozók rájöttek, hogy minimálbéres emberekkel, fekete foglalkoztatással nem lehet jó minőségű lakásokat építeni. A magyar építőipai munkások bérét közelíteni kell az európai szakemberekéhez, különben elhagynak minket és külföldön vállalnak munkát.

![Vonalgrafikon a lakásépítési összköltség, a munkaerőköltség és az anyagköltség változásáról a 2015-ös átlaghoz képest, 2011 és 2025 között.](https://wordpress-1174020-4870410.cloudwaysapps.com/wp-content/uploads/2026/10/kep-7_lakaspolitika.jpeg)

Ezzel párhuzamosan az építkezések időigénye is nőtt: az új lakóépületek átlagos kivitelezési ideje 2025-ben 791 nap volt, szemben a 2024-es 778 nappal és a 2023-as 683 nappal. A családi házak átlagosan 789, a csoportházak 640, a többszintes, többlakásos lakóépületek 871 nap alatt készültek el, míg a lakóparki épületeknél 979 napos átlagos kivitelezési időt mért a KSH.

![Vonalgrafikon a lakásépítési összköltség, a munkaerőköltség és az anyagköltség változásáról a 2015-ös átlaghoz képest, 2011 és 2025 között.](https://wordpress-1174020-4870410.cloudwaysapps.com/wp-content/uploads/2026/10/kep-7_lakaspolitika.jpeg)

Miközben kevés új lakás készült el, a keresleti oldal jelentősen megerősödött. A lakáspiaci forgalom 2025-ben tovább élénkült, különösen a Budapesten kívüli térségekben. Országos átlagban a lakások ára nominálisan 20 százalékkal, reálértéken 15 százalékkal nőtt egy év alatt.

Budapesten a használt lakások átlagos négyzetméterára 2025-ben elérte az 1,2 millió forintot, ami 22 százalékos éves növekedést jelentett.

Az új lakások piaca még koncentráltabb volt. Az eladott új lakások közel fele Budapesten található, a fővárosi forgalom pedig néhány nagy fejlesztési területre összpontosult.

A lakások ára 15%-al, a hitelek értéke 20%-al nőtt

A lakáspiaci élénkülés mögött a finanszírozás gyors bővülése is megjelent. A lakáshitel-állomány 2024 végi 5652 milliárd forintról 6783 milliárd forintra nőtt 2025 végére, ami 20 százalékos emelkedést jelentett.

A 2025-ben engedélyezett lakáshitelek értéke 1954 milliárd, a folyósítottaké 1854 milliárd forint volt; mindkét összeg mintegy 45 százalékkal haladta meg az előző évit.

![Oszlop- és vonalgrafikon a magyarországi lakáscélúhitel-állomány alakulásáról 2010 és 2025 között, az államilag támogatott és támogatás nélküli hitelek összegével, valamint a GDP-arányos értékkel.](https://wordpress-1174020-4870410.cloudwaysapps.com/wp-content/uploads/2026/10/kep-2_lakaspolitika.jpeg)

Az újonnan engedélyezett hiteleken belül az államilag támogatott konstrukciók részaránya már 46 százalékot tett ki.

## Egyre több évi kereset kell egy átlagos lakás megvásárlásához

A lakások megfizethetősége 2025-ben ismét romlott, miután a lakásárak gyorsabban emelkedtek a kereseteknél. A KSH mutatója szerint 2015-ben még mintegy 6 évi nettó átlagkeresetből lehetett megvásárolni egy átlagos használt lakást, 2019-re ez 6,3 évre, 2022-re 6,7 évre nőtt. 2023-ban a lakásárak lassabb emelkedése és a nettó átlagkeresetek 14 százalékos növekedése átmenetileg javította a helyzetet, ekkor 6,3 évre csökkent a mutató.

Ezt követően azonban ismét nyílt az olló: 2025-ben már 7,1 évnyi átlagkeresetre volt szükség egy átlagos használt lakás megvásárlásához. A területi különbségek jelentősek: a megfizethetőség különösen Budapesten és Pest régióban romlott, míg a legkedvezőbb helyzet továbbra is Észak-Magyarországon volt, ahol 2025-ben átlagosan 4,4 évnyi keresetből lehetett lakást vásárolni.

![Vonalgrafikon a lakásárak megfizethetőségéről Magyarország egyes régióiban és Pest vármegyében 2019 és 2025 között, az átlagos használtlakás-ár és az éves nettó átlagkereset hányadosa alapján.](https://wordpress-1174020-4870410.cloudwaysapps.com/wp-content/uploads/2026/10/kep-1_lakaspolitika.jpeg)

## Továbbra is a saját tulajdonú lakás dominál

A KSH helyzetképe arra is rámutat, hogy Magyarország lakásszerkezete európai összehasonlításban továbbra is erősen tulajdonközpontú.

Ezzel párhuzamosan a bérleti piacon is folytatódott a drágulás. A piaci lakbérek 2025-ben átlagosan 7,3 százalékkal, az önkormányzati lakbérek pedig 16 százalékkal emelkedtek. Az önkormányzati lakások bérleti díja ennek ellenére továbbra is messze elmaradt a piaci szinttől.

## A kereslet és a kínálat közötti feszültség megmaradt

A KSH 2025-ös helyzetképe összességében egy erősen kettős lakáspiac képét mutatja. Az egyik oldalon kevés új lakás épül, és az építési költségek tovább nőnek. A másikon bővül a hitelállomány, erős a kereslet és gyors ütemben emelkednek az árak.

A 2025-ben még 37 százalékkal növekvő engedélyezési volumen arra utalt, hogy elindulhat a kínálati oldal élénkülése. A 2026. augusztusi mélypont azonban azt jelzi, hogy ez a fordulat egyelőre törékeny. Rövid távon ezért továbbra is alapvető kérdés, hogy a keresletet ösztönző lakáspolitikai eszközök mellett milyen gyorsan és milyen volumenben tud bővülni az új lakások – ezen belül a megfizethető tulajdonú és bérlakások – kínálata.

## Lakásprogram készül: Új kormányszintű lakáskoncepció van előkészítés alatt

A Magyar Építőanyagipari Szövetség által közreadott hír nyomán közöljük a Kormány lakásprogram megvalósítása tárgyában tervezett intézkedéseket. A Kormány 1275/2026. (VIII. 31.) Korm. határozatában intézkedett a lakásépítési kínálat ösztönzését szolgáló intézkedésekről, valamint egyes kiemelt beruházások felülvizsgálatáról. Cselekvési tervet közölt és ennek egyes pontjait határidőkkel látta el.

A Kormány szándéka szerint egyetért azzal, hogy a lakásépítések ösztönzése, a lakáskínálat bővítése és a megfizethető lakhatás feltételeinek javítása érdekében a lakáscélú állami ösztönzőrendszert egységes szakpolitikai elvek alapján szükséges továbbfejleszteni. Feladatul szabta ki a közlekedési és beruházási miniszter számára, hogy a pénzügyminiszter bevonásával készítse elő a Wekerle Lakásépítési Programot, amelynek céljai különösen a lakásépítési kínálat bővítése, a megfizethető lakások arányának növelése, a barnamezős területek elsődleges hasznosítása, a megfelelő közlekedési kapcsolatok biztosítása, a településrendezési és városépítészeti minőségi követelmények érvényesítése, az önkormányzatokkal történő együttműködés megerősítése, az intézményi bérlakások és kollégiumi férőhelyek fejlesztésének ösztönzése, a piaci beruházások kiszámítható szabályozási környezetének biztosítása, a lakásépítési beruházások szabályozási és engedélyezési környezetének egyszerűsítése és kiszámíthatóságának erősítése, az energiahatékony és a fenntartható lakásépítések ösztönzése, a közlekedési, közmű- és közösségi infrastruktúrával összehangolt fejlesztések elősegítése, az intézményi befektetők hosszú távú részvételének ösztönzése és mindezek elősegítését szolgáló intézkedések bevezetése. Határidőül 2026. szeptember 30.-át határozta meg, és a cselekvési terv elkészítését a közlekedési és beruházási miniszter és a pénzügyminiszter hatáskörébe utalta.

## A Kormány rövid határidőt szabott a maga számára az új lakáskoncepció elkészítésére: 2026. október 31.

Továbbá a közlekedési és beruházási miniszternek 2026 október 31.-ig felül kell vizsgálnia a lakáscélú kiemelt beruházások szakmai feltételrendszerét, és meg kell vizsgálnia a Wekerle Lakásépítési Program követelményeinek való megfelelést. Ennek a felülvizsgálatnak a során a miniszternek értékelnie kell a beruházások lakáskínálatra gyakorolt hatását, a megfizethető lakások biztosításának mértékét, a beruházások közlekedési kapcsolatait, a közmű- és infrastruktúra-fejlesztések rendelkezésre állását, a településrendezési és városépítészeti megfelelőséget, az önkormányzati együttműködés megvalósulását, a beruházások társadalmi és környezeti hatásait is.

A közlekedési és beruházási miniszter a fentiek alapján jelentést készítsen a Kormány részére, amelyben tegyen javaslatot az egyes beruházások kiemelt státuszának változatlan fenntartására, módosított feltételekkel történő fenntartására vagy megszüntetésére. Ennek a jelentésnek a teljesítési határideje és a tárgyban előterjesztés készítése a Kormány részére is 2026 október 31.-e.

## A bérlakásszektor is bővül

A Kormány feladatul szabta a pénzügyminisztert és a közlekedési és beruházási miniszter számára, hogy a lakás- és kollégiumkínálat bővítését és a bérlakás szektor kínálati bővülését szolgáló adópolitikai intézkedéseket vizsgálják meg, és tegyenek javaslatot a Kormány számára. A feladat teljesítésének határideje a 2027. évi költségvetés benyújtásával egyidőben van.

## A lakásépítés pénzügyi feltételei is változnak

A közlekedési és beruházási miniszter feladata, hogy a pénzügyminiszter bevonásával készítse elő a megfizethető bérlakások fejlesztését ösztönző pénzügyi és szabályozási eszközök rendszerét, ideértve az intézményi befektetők részvételének ösztönzését is.

Valamint felkéri a közlekedési és beruházási minisztert, hogy készítse elő az állami lakásügynökségi rendszer létrehozásának szabályozási koncepcióját is. mindezen feladatok teljesítési határidejéül 2026 december 31.-ét szabta meg.

## Miért bérlakás?

Amennyiben a fenti határidők megvalósulnak, élet költözik majd a magyar bérlakások piacába. Hazánkban a lakás szektorban az egyik legalacsonyabb a bérlakások aránya, 8-10%. Ez a szám Európa országaiban 30% körül, vagy afelett mérhető. Míg a magyar emberek előnyben részesítik azt, ha saját lakásukban laknak, külföldön gyakori, hogy a szakemberek városról városra járnak, 6-8 évente költöznek, annak megfelelően, hogy hol adódnak számukra jobb munkalehetőségek. Világos, hogy egy bérlakásban lakva az ember sokkal mobilisabb, míg ha saját tulajdonú otthonában él, a munkahelyének a megválasztásánál kompromisszumot kell kötnie. Vagy lemond az előnyösebb munkalehetőségről, vagy a szabadidejének a jó részét naponta utazásra használja fel.

## Az előző kormány lakáspolitikája a saját tulajdonú lakás megszerzését támogatta.

Olyan hitelkonstrukció került kialakításra, hogy a lakásvásárlásra felvett hitel törlesztése alacsonyabb összeg legyen, mint a lakbér egy ugyanolyan méretű lakásban. Ezzel a koncepcióval nehéz lesz egy bérlakás fókuszú lakáskoncepcióval versenyezni. Tekintettel arra, hogy a jelenlegi lakásépítési kölcsön alacsony kamata csak úgy tartható, hogy az állam támogatja a hiteltörlesztést, azaz megtéríti a bankok számára az alacsony törlesztőrészletek kapcsán keletkezett veszteséget, az állam számára jelentős anyagi áldozatot jelent az, hogy támogatja a saját lakáshoz jutást.

## Hová kerül majd ezentúl az állami támogatás?

Valószínű, hogy nem tévedünk akkor, ha azt gondoljuk, hogy ha az állam támogatni szeretné a bérlakások számának a növelését, szűkebbre fog kelleni szabni a saját lakások megszerzését támogató költségvetési összeget. Az alacsony törlesztésű lakásépítési hitelek támogatására fordított összeg csökkenhet. Az európai gyakorlat szerint a bérlakásépítés támogatásának módja nem a kínálati oldal támogatása, hanem például Ausztriában is, arra törekszik az állam, hogy az arra rászoruló családoknak a rászorultság mértékétől függő nagyságú lakbértámogatást nyújtson.

## A bérlakások mennyiségének a növelése a lakbértámogatások növelésével érhető el

A lakbértámogatás megszervezésének a legkézenfekvőbb módja az állami lakásépítés. Az állam és az önkormányzatok együttműködésével, estleg közös finanszírozásával komplett építési projektek, „közhasznú” lakóépületek, lakótömbök épülnek jönnek létre. Ezeknek a gondozását a lakbér beszedésétől kezdve a műszaki karbantartáson keresztül a napi kiadások szervezéséig, a bérlőktől beszedéséig és a szolgáltatóknak kifizetéséig a házkezelő, vagy lakáskezelő vállalatok végzik. Ezek állami ellenőrzés mellett, a bérlők számára államilag meghatározott költségeket felszámítva végzik a munkájukat.

### Mi lesz a lakbért vagy rezsiköltségeket nem fizető bérlők sorsa?

A legjelentősebb problémája ezeknek a házkezelő vállalatoknak az, ha egyes bérlők nem fizetik a szerződött lakbért, vagy jelentősen elmaradnak az egyéb költségek megtérítésével. Az állam ekkor azzal a problémával szembesül, hogy jelentős kárenyhítő intézkedéseket kell foganatosítania. Ezek legsúlyosabbika, amelyet csak végső esetben alkalmazhatnak, az a nemfizető bérlő kilakoltatása. Ez a probléma a saját tulajdonú lakásokban lakó családok esetében az állam számára nem jelent gondot.

**Tehát ha egy kormány bérlakás politikát szeretne alkotni, a történet végén kell kezdeni a tennivalókat, azaz azt kell meghatározni, hogy mi történik majd a nemfizető lakókkal. A többi esetleges probléma már az észszerűség határain belül van, és műszaki megoldásokkal megoldhat****ó.**