A felújítás stratégiája – Tervezés, menedzsment és az otthon újjászületése, fókuszban a felújítás költségtervezése 1. rész

A lakásfelújítás 2026-ban már nem csupán esztétikai kérdés, hanem egy komplex energetikai és pénzügyi beruházás. Ebben az első részben a sikeres projekt alapköveit fektetjük le: a precíz költségtervezést, a szakértői kontrollt és az épület „héjazatának” – a tetőnek és a homlokzatnak – a megújítását.

A modern felújítás kulcsa a tételes költségvetési kiírás, amely kiváltja a pontatlan becsléseket. A folyamat egy független építész szakember bevonásával kezdődik, aki segít a vállalkozói ajánlatok összehasonlításában. A kültéri munkák (tető, szigetelés) prioritást élveznek, mivel ezek védik meg a belső beruházásokat az időjárás viszontagságaitól. A 20 cm-es EPS szigetelés és a hőszigetelt tetőszerkezet ma már az alapkövetelmény az ingatlan értékállóságához.

Kiviteli terv és költségvetési kiírás, vagy csak költségvetési kiírás

Kiviteli terv készítése nem feltétlenül szükséges, különösen akkor, ha mindenki számára, azaz az építtető és az építési vállalkozó számára is világos, hogy a költségvetésben meghatározott tételek hol, a lakás mely helyiségeiben kerülnek majd beépítésre. A költségtervezés alapja egy dokumentum, amelynek alapján a költségtervezés során megállapított, azaz betervezett költségeket be tudjuk tartani, és nem utolsó sorban számon tudjuk kérni a vállalkozónktól. A költségterv tehát a vállalkozónkkal megkötött megállapodás alapja. Mivel a költségterv költségvetési kiírás formájában jelenik meg, azaz az egyes elvégzendő munkákat úgy jeleníti meg, hogy az egyes elvégzendő munkák egységárához pl. Ft/m², Ft/m, Ft/db, hozzárendeli a mennyiségeket, azaz m², m, db és a kettő szorzatából minden elvégzendő munkára külön költséget képez. A minimálisan szükséges költségvetésünk egy sora tehát így néz majd ki:

Példa

1./ Konyhai padlóburkolat bontása, törmelék elszállítás, új burkolat készítése anyagszállítással együtt.

anyag: 18.000 Ft/m² (ebből a burkolólap 8000 Ft/m²)

munkadíj: 12.000 Ft/m²          Anyag+díj: 30.000 Ft/m²

mennyiség: 30 m²                     Összesen: 900.000.- Ft

Az árak tartalmazzák a 27% áfát.

A példánk azt mutatja be, hogy ezzel a számítással már megfelelően lehet dolgozni, mert:

1. ha változik a mennyiség és mondjuk a WC-t is munkába kell venni, az elszámoláskor csak a négyzetmétert kell megváltoztatni.
2. ha az építtető egy jobb ötlettől vezetve időközben más, azaz drágább, vagy olcsóbb burkolólapot választ, pontosan tudjuk, hogy a tervezetthez képest többe vagy kevesebbe fog kerülni a burkolási munkánk.
3. amikor több vállalkozótól is ajánlatot kapunk, alkalmunk van az egyes vállalkozók ajánlati árait összehasonlítani és ezzel lehetőségünk van ár-érték arányban a számunkra legkedvezőbb vállalkozót kiválasztani.
4. és végül: gyakran elhangzik a vállalkozó részéről, hogy „én a konyhai burkolatnak 30 ezerért csinálom négyzetméterét.” Ha megvan a fenti igen egyszerű és egyértelmű költségvetésünk, pontosításra kerül, hogy abba a 30 ezerbe mi is tartozik bele tulajdonképpen.

A fenti módszerrel elkerülhetjük azt az igen gyakori csapdát, hogy a vállalkozónk, aki egyébként rendes és becsületes, a megállapodott áron felül még pénzt kér tőlünk megfelelő aljzat készítésére, áfára, anyag szállításra, bontásra vagy sitt elszállításra. Kijelentjük tehát, hogy ha nem tisztáztuk a felújítás elején azt, hogy mi mennyibe kerül, akkor a munka során durva meglepetések érhetnek, kiderülhet, hogy a félretett pénzünk nem is elég a felújítási munka befejezéséig.

Ahhoz, hogy azt kapjuk a vállalkozónktól, amit szeretnénk, megfontolandó, hogy szakembert, azaz építészmérnököt vagy építésztechnikust bízzunk meg a költségvetés összeállításával. Ennek az az értelme, hogy az építész szakember képes részletekre bontani az építési munkát. Ha több tíz millió forintos felújításra készülünk, akkor ez ajánlott. Az építész ilyenkor elemeire bontja a fenti munkát, így az őáltala elkészített költségvetésben külön szerepelnek majd a következők: meglévő burkolat bontása, törmelék elszállítása, alapfelület kezelés kötőhíd alkalmazásával, burkolat lerakása. Ez is azt szolgálja, hogy megkönnyítse számunkra a vállalkozóval való elszámolást.

Költségtervezés: A „baráti ár” csapdája és a megoldás

Sokan ott követik el az első hibát, hogy terv és írásos költségvetés nélkül vágnak bele a munkába. A forrásanyagunk rávilágít: a kiviteli terv nem minden esetben kötelező, de a költségvetési kiírás elengedhetetlen. Ez a dokumentum az a közös nyelv, amelyet az építtető és a vállalkozó is ért.

A professzionális költségvetés egységárakon alapul (Ft/m2, Ft/m, Ft/db). Ha például egy konyha burkolása 30.000 Ft/m2-be kerül (anyag + munkadíj), és a terület 30 m2-ről 35 m2-re módosul, az elszámolás tiszta és vitamentes lesz. Ez a módszer megvédi a tulajdonost a rejtett költségektől, mint a sittszállítás, az alapozás vagy az áfa kérdése, amelyek gyakran „maradnak le” a kezdeti, komolytalan ajánlatokról.

A felújítást koordináló építész nem drága

Az átlagember járatlan a felújítási munkák kivitelezésében és finanszírozásában. Átlátja ugyan azt, hogy mit szeretne elérni, de arra nincs rálátása, hogy mit kell majd csinálnia ahhoz, hogy a kívánt eredményt elérje. Ha mindjárt a munkák elkezdése előtt építészt bízunk meg azzal, hogy jó tanácsokkal, vagy egy használható költségvetés elkészítésével segítse a munkánkat, még ha az építész pénzt kér is a munkájáért (nyilván) és nem baráti alapon segít, ez lesz az egyik legfontosabb és leghamarabb megtérülő költségünk. Ha másért nem, akkor azért, mert a vállalkozó kivitelező látni fogja majd, hogy szakemberrel tárgyal, és a szakmai szabályok talaján haladva végzi majd el a munkáját és nyújtja majd be az igényeit.

Hiba a felújítást végző vállalkozó kiválasztásánál

Fentebb bemutattuk azt, hogy egy költségvetési sor összeállítása során melyek azok a tartalmi kellékek, amelyeket egy költségvetés sornak tartalmaznia kell. Amikor elkészül a költségvetésünk, azaz papírra vetve össze tudjuk szedni mindazt, amit a felújítás során el szeretnénk érni, a következő lépés az, hogy olyan vállalkozókat keresünk a munkák elvégzésére, akikben megbízunk. Óvakodjunk az olyan ajánlattevőtől, aki azzal az ajánlattal keres meg minket, hogy „nem kell ide terv, nem kell ide költségvetés, barátok vagyunk, megcsinálom ezt a munkát baráti áron!” Ilyenkor általában mond egy összeget, ami esetleg megtetszik nekünk, és megbízzuk ezt az embert a munkával, mert úgy gondoljuk, hogy ennyiért megéri rábízni a kivitelezést.

Ezzel elkezdődik a véget nem érő elszámolási vita az építtető és a vállalkozó között. A forgatókönyv az, hogy a vállalkozó, aki közben azért ténylegesen dolgozik a helyszínen, hetente két alkalommal pénzt kér, nem is túl nagy összegeket. Egyszer bontásra, egyszer sitt elszállításra, egyszer anyag szállításra az építőanyag telepről a helyszínre. Gyakran nem deríthető ki, hogy mennyi anyagot vásárolt, hol és mennyit költött. Előfordul, hogy olyanokat mond, hogy ő számla nélkül vette az anyagot egy baráti kereskedőtől és az is előfordul, hogy egy-egy munkarészről valamilyen számunkra érthető vagy érthetetlen ok miatt nem ad számlát, sőt esetenként még elismervényt sem.

Amennyiben a vállalkozónk egy összegben kívánja elvállalni a munkát, ügyelnünk kell tehát arra, hogy a lehető legrészletesebb módon, írásban állapodjunk meg vele abban, hogy mit fog megépíteni miért, és mennyiért. Ez a példa is azt mutatja be tehát, hogy ha költségvetés nélkül, azaz baráti alapon építkezünk, akkor anyagilag könnyen pórul járhatunk, kicsúszik a kezünkből a munka finanszírozása és a nem várt mértékben növekszik meg a költségünk. A vállalkozó túl gyakran kér tőlünk 500 ezer forintot, és amikor megkérdezem, hogy mire kell, akkor az lesz a válasz, hogy hát arra kell, amire a múlt héten is adtál.

A felújítás költségének a meghatározása

Az építész szakember valószínű, hogy azt fogja tanácsolni nekünk, hogy szakáganként készítsük el a költségvetést. A szakágankénti költségvetés nem tartalmaz egységárakat, bár megkérhetjük az építészünket arra, hogy körülbelül árazza be az egyes tételeket. Azonban, aki nincs benne a felújítási munkák mindennapos gyakorlatában, az csak nagyon körülbelüli árakat fog tudni mondani. A konyha burkolásánál maradva, egy szép gránitburkolat esetében nem csak az anyag négyzetméter ára magasabb jóval, mint a kerámia burkolólapé, hanem a beépítés költsége is. Az igényes gránitburkolat lerakása körülbelül kétszer annyi ideig tart, mint a kerámia padlólapé. Jobban kell ügyelni a hézagokra, a lapok tapadására, a lapok összeválogatására, tehát drágább lesz.

Az, hogy mi mennyibe kerül, nem akkor dől el tehát, amikor az építészünk beárazza költségvetésünket, hanem akkor, amikor az árazatlan költségvetést átadjuk a szakági vállalkozónak és egyben felkérjük, hogy adjon számunkra árajánlatot a munka elvégzésére. A felújítás megkezdése előtt szükségünk lehet tetőfedő-bádogos, homlokzat szigetelő, kőműves-burkoló, villanyszerelő, víz-csatorna- gázszerelő, gipszkarton szerelő, festő vállalkozóra. Sok olyan vállalkozó dolgozik a piacon, akik nem csak egy szakág munkáit vállalják, hanem teamben dolgozva elvállalják több szakág költségvetésének a beárazását, azaz az ajánlatadást.

A felújítást elvégző vállalkozók kiválasztása

Az árazatlan költségvetést mindig legalább három vállalkozónak adjuk át és kérjünk ajánlatot tőle a munkák elvégzésére. Látni fogjuk, hogy lesznek olyan vállalkozók, akik egy három-négy fős teamben dolgozva elvállalják egy felújítási munka elvégzését. Ezek mindig vagy családi vállalkozások, vagy régi barátok, akik közösen elvégzik a munkát és aztán valamilyen megállapodás szerint elosztják egymás között a megkeresett pénz. Lesz olyan vállalkozó, aki feltételül szabhatja, hogy ő szívesen dolgozna együtt egy másik vállalkozóval, például egy festő egy villanyszerelővel, vagy egy villanyszerelő egy kőművessel, vagy egy vízszerelő egy gázszerelővel. Ezeket az ajánlattevőket is meg kell becsülni, mert ha több vállalkozó dolgozik együtt, akkor az építtető számára kevesebb koordinációs feladat marad.

Az építőiparban szokványos, a szakmák közötti koordinációs modell azon alapul, hogy az építtető megismerteti az egyes szakterületek vállalkozóit egymással, majd közli velük, hogy „találjátok meg egymást”. Tehát a koordinációs feladatokat a szakvállalkozóknak maguknak kell megoldani.

A harmadik fajta építőipari vállalkozó a szervező zseni. Ő az, aki nem végez szakmunkát, hanem szakvállalkozók tevékenységét irányítja. Abból él, hogy ő a fővállalkozó és hozza a megfelelő áron vállalkozó szakvállalkozókat és koordinálja a munkájukat. Sokszor csak a szerződéskötés után derül ki az, hogy személyében nem egy szakvállalkozóval van dolgunk, hanem egy menedzserrel, aki elvállalta a felújítási projektünket, irányít, és ha megfelelő szerződést kötöttünk, akkor érdeke lesz, hogy jól teljesítsen. Az ilyen építőipari vállalkozó gyakran több építkezést vállal, napközben építkezésről építkezésre utazik, és mindenhol koordinál. Időnként ő is kénytelen beállni a munkások közé és szaktudásának megfelelően besegíteni a határidő betartása érdekében.

A három vállalkozó, akiknek átadtuk a kiírásunkat ajánlatadás végett, ne ismerje egymást, ezzel kiküszöböljük az összejátszás lehetőségét. Független vállalkozók összehasonlítható ajánlataira van szükségünk. Az ajánlott árak eltérnek majd egymástól, mert a 2000-es évek eleje óta, amióta a magyar építőipari szakmunkások tömegesen vállalnak Nyugat-Európában munkát, világossá vált, hogy minimálbéres munkásokkal nem lehet jó építőipari teljesítményt elérni, az ajánlott árak különbözni fognak.

Mivel kevés az időnk, és sürgősen el szeretnénk kezdeni, majd be szeretnénk fejezni a felújításunkat, és miközben a beérkezett ajánlatok között válogatunk, érdemes annak is utána nézni, hogy az ajánlattevő vállalkozók rendelkeznek-e valamilyen referenciával. Nagy előny, ha a számunkra megfelelőnek tűnő vállalkozó referencia projektet tud mutatni. Egy ilyen, együtt megtekintett projektre később majd hivatkozni lehet, amikor például az elvégzett munkák minőségéről tárgyalunk a vállalkozóval.

Szerződéskötés a kiválasztott vállalkozóval

Akkor lehetünk némileg biztosak abban, hogy a kifizetett költségünk a megfelelő eredményt éri majd el, ha szakemberre bízzuk a szerződés megkötését a vállalkozóval. A szakember lehet ügyvéd, olyan jogász, akinek van jártassága az építőipari vállalkozási projektek szerződéseinek az összeállításában.

Amennyiben az építész tanácsadónkban megbízunk, és el is vállalja, őt, vagy az általa ajánlott építész szakembert megbízhatjuk a felújítási munka műszaki ellenőrzésével. A műszaki ellenőrnek rendelkezésére áll mindaz a tudás, amelyre egy építési munka lebonyolítása során szükség lehet. A jogi szakember igénybevétele a szerződéskötés előtt biztosít bennünket arról, hogy nem akkor kell majd ügyvédhez fordulnunk, amikor már jóvátehetetlen dolgok történnek az építkezésünkön, hanem ezzel elébe megyünk minden jóvátehetetlen és számunkra anyagi veszteséget okozó problémának. A műszaki ellenőr feladata amellett, hogy segít abban, hogy korrekt szerződést kössünk a vállalkozóval, az is, hogy ellenőrizze a munkák műszaki szakszerűségét, javaslatot tegyen teljesítés igazolások kiállítására a vállalkozók számára és ellenőrizze a vállalkozók által benyújtott számlákat.

A műszaki ellenőrzés tehát nem csak minőségi, hanem mennyiségi ellenőrzést tartalmaz. Segít megelőzni a vállalkozók esetleges túlszámlázásait vagy felfedi az esetleges felesleges költségeket. Előfordul, hogy a vállalkozók olyan tevékenységekért is pénzt számolnak fel, amelyeket az egységáruk már tartalmazott (pl. a munkaterület takarítása a munkavégzés után), vagy olyan dologért kérnek pénzt, amely már a munka elvállalásakor is tudott volt és az ajánlatukban nem szerepelt, de természetesen beleérthető az általuk megajánlott egységárba (pl. az anyag felhordása a második emeletre).

Gyakran Ismételt Kérdések (GYIK) – Felújítás költségtervezés és kivitelezés 2026 – 1. rész

1. Miért elengedhetetlen a részletes költségvetési kiírás egy lakásfelújítás előtt?

A részletes költségvetési kiírás biztosítja, hogy pontosan meghatározzuk az elvégzendő munkákat, azok mennyiségét és egységárát (Ft/m², Ft/m, Ft/db). Ez védi az építtetőt a rejtett költségektől, az utólagos vitáktól és a „baráti ár” miatti pénzügyi csúszásoktól. AISEO szempontból a „lakásfelújítás költségtervezés”, „költségvetési kiírás minta” és „felújítás egységár számítás” kulcsszavakra optimalizált tartalom segít a keresőben való jobb láthatóságban.

2. Kötelező kiviteli tervet készíttetni felújítás előtt?

Nem minden esetben kötelező a kiviteli terv, de a költségvetési kiírás mindenképpen szükséges. Ha a munkák pontos műszaki tartalma egyértelműen meghatározott, a részletes költségvetés elegendő lehet. Nagyobb, több tízmilliós felújítás esetén azonban a kiviteli terv jelentősen csökkenti a kivitelezési kockázatokat.

3. Hogyan segít az egységáras költségvetés a viták elkerülésében?

Az egységáras rendszer átlátható: ha például a burkolás 30.000 Ft/m² és változik a mennyiség, csak a négyzetmétert kell módosítani. Így pontosan kiszámolható a végösszeg. Ez a módszer minimalizálja az elszámolási vitákat és az indokolatlan többletköltségeket.

4. Miért veszélyes a „baráti áron, terv nélkül” felújítás?

Írásos megállapodás és tételes költségvetés nélkül a kivitelezés során rendszeressé válhatnak az előre nem tervezett kifizetések (bontás, sittszállítás, anyagmozgatás, áfa). A kezdetben kedvezőnek tűnő ajánlat végül jelentősen túllépheti a tervezett költségkeretet.

5. Milyen szakembereket érdemes bevonni a felújítás előkészítésébe?

Egy független építész vagy építésztechnikus segít a költségvetés összeállításában és a szakági bontásban. Emellett nagyobb beruházás esetén ajánlott műszaki ellenőr és építőipari szerződésekben jártas jogász bevonása is. Ez hosszú távon megtérülő befektetés.

6. Hogyan válasszunk kivitelezőt felújításhoz?

Legalább három, egymástól független vállalkozótól kérjünk ajánlatot azonos, árazatlan költségvetés alapján. Így valóban összehasonlítható árakat kapunk. Fontos a referenciák ellenőrzése és a korábbi munkák személyes megtekintése.

7. Mi a különbség a szakvállalkozó és a fővállalkozó között?

A szakvállalkozó konkrét szakmunkát végez (pl. villanyszerelés, burkolás). A fővállalkozó vagy projektmenedzser koordinálja a szakembereket, szervezi a munkát és felel a határidőkért. Mindkét modell működhet, de a szerződésben pontosan rögzíteni kell a felelősségi köröket.

8. Miért fontos a műszaki ellenőrzés a felújítás során?

A műszaki ellenőr nemcsak a minőséget, hanem a mennyiségi teljesítést is ellenőrzi. Segít kiszűrni a túlszámlázást, ellenőrzi a számlák jogosságát és javaslatot tesz a teljesítésigazolásra. Ez különösen fontos nagyobb energetikai korszerűsítések esetén (pl. tetőszigetelés, 20 cm-es EPS homlokzati szigetelés).

9. Milyen munkákat érdemes elsőként elvégezni felújításkor?

A kültéri, szerkezetvédelmi munkák élveznek prioritást: tetőfelújítás, homlokzati hőszigetelés, nyílászárócsere. Ezek védik meg a belső beruházásokat és javítják az ingatlan energetikai besorolását. A 2026-os ingatlanpiacon az energiahatékonyság már értéknövelő tényező.

10. Hogyan határozható meg reálisan a felújítás teljes költsége?

A végleges költség nem az előzetes becsléskor dől el, hanem akkor, amikor a részletes, árazatlan költségvetést a szakági kivitelezők beárazzák. Az anyagválasztás (pl. gránit vs. kerámia burkolat), a munkadíjak és a kivitelezési idő mind jelentősen befolyásolják a végösszeget. A pontos előkészítés akár milliós nagyságrendű megtakarítást eredményezhet.

Olvasd el a folytatást is, amiben a konkrét szakipari munkák sorrendjét és azok árát is pontosan megmutatjuk.