A felújítás stratégiája – Tervezés, menedzsment és az otthon újjászületése, fókuszban a felújítás költségtervezése 2. rész

Egy ház vagy lakás felújításának sikere nagyrészt azon múlik, hogy a munkákat megfelelő sorrendben és tudatos költségtervezéssel végezzük el. Az egyik leggyakoribb kérdés családi ház esetén, hogy a felújítást kívülről vagy belülről érdemes-e kezdeni, és mely munkafázisok élveznek prioritást a tartósság és az energiahatékonyság szempontjából. A tető, a homlokzati hőszigetelés és a gépészeti rendszerek felújítása sokszor meghatározza a teljes beruházás költségét és élettartamát. Lakásfelújítás esetén pedig ugyancsak kiemelten fontos, hogy melyik szakipari munkát melyik követi, hogy a felesleges javítások és többletmunkák elkerülhetők legyenek.

Ha még nem olvastad az előző részt, itt találod a felújítás alapköveit bemutató 1. részt, amelyben részletesen írunk a sikeres felújítás alapjait, a tételes költségtervezés jelentőségét, a szakértői felügyelet szerepét, valamint a tető- és homlokzatfelújítás stratégiai fontosságát.

A felújítást kívülről vagy belülről érdemes kezdeni?

Amennyiben családi házat újítunk fel, a munkák megkezdése előtt el kell döntenünk azt, hogy hol kezdjük a felújítást, kívül vagy belül, illetve, hogy dolgozhatnak-e általunk egyenként megbízott vállalkozók egyidejűleg az épületen belül és azon kívül. A főszabály az, hogy a tetőfedő és homlokzatszigetelő munkákat sokkal problémásabb télen elvégezni, mint nyáron. Tekintettel arra, hogy a horganyzott lemez, amelyből a tetők bádogozása és az ereszcsatornák készülnek, +10C^o alatt nem hajlítható, hanem törik, a tetőfedők még ősszel és tavasszal is csak óvatosan haladnak a munkával. Reggelente meg kell várják, amíg a nap felmelegíti a bádogot, hogy jól hajlítható legyen. A homlokzati hőszigetelési és általában a kültéri munka sem ajánlott +5C^o alatt, mert a hidegben gyakran lassabban kötnek egyes építőanyagok.

Miért fontos a tető felújítása a belső munkák előtt?

Az 1990 előtt épült tetők felújítása akkor válik szükségessé, amikor észleljük, hogy a tetőfedőanyagok elöregedtek. Gyakran a tetőlécek kitérnek a teherviselés alól, lehajlanak, a tetőcserép alá beépített, a 80-as években még elfogadható minőségű PVC fólia elöregedett, felkeményedett és elporlad, a cserépfedés sérült, egyes darabok megrepedtek, eltörtek. Szinte fél évente találunk lehullott, törött cserepet az épület körül a földön. Ötven év alatt az épületbádogozás is tönkre mehet. Jellemző hiba, hogy az ereszcsatorna megereszkedik, a tetőről lefolyó víz nem az ereszcsatornába, hanem a csatorna és a fal közé csepeg le. Sőt, ha az ereszcsatorna ennél is jobban lehajlik, a lefolyó víz átbukik az ereszcsatornán és annak a megkerülésével az épület mellé folyik le.

Az alábbiakban egy úgynevezett üres fedélszék felújítását mutatjuk be, ez azt jelenti, hogy a tetőszerkezet hőszigetelését nem tartalmazza. A cseréptető felújítási költsége áfás áron számítva legkevesebb 20.200 Ft/m². Ez az összeg abban az esetben reális, ha a tetőszerkezethez nem kell hozzányúlni. Mielőtt a tetőfedés felújításához hozzákezdünk meg kell vizsgálni a tető tartószerkezetét, a szarufákat, a szelemeneket (azaz a tetőlécekkel párhuzamosan futó gerendákat a derékszelemeneket és a gerincszelement). Ha korhadást tapasztalunk, a korhadt felületeket egy ácsbárddal lebárdoljuk, úgy, hogy a fa korhadásmenetes felülete láthatóvá váljon. Ezt követően a kereskedelemben kapható gombamentesítő folyadékkal lepermetezzük. Ezt egy olcsó kis kézi permetező készülékkel elvégezhetjük. Az anyag használata után a szerkezet maga zöld színű lesz, tehát könnyen ellenőrizhető, hogy megtörtént-e a gombamentesítés.

A költségeket tekintve a következőkkel kell számolnunk (minimum költség kalkuláció, az áfát tartalmazza)

Cserépfedés  anyag:     6000 Ft/m²     díj: 5000 Ft/m²

Tetőlécezés és páraáteresztő fólia  anyag:     4000 Ft/m²     díj: 4000 Ft/m²

Tetőfedés tartozékok (szegőelemek, szellőzők stb.) anyag:     1200 Ft/m²

Összesen: 20.200 Ft/m²

A horganyzott bádoglemez esőcsatorna és az oromfalat kísérő, valamint a kémény körüli szegélyek kialakítása, amennyiben szükséges, további körülbelül 6.500 Ft/m².

A kalkuláció nem tartalmazza a régi tető bontását és a bontott törmelék elszállítását, valamint a tető tartószerkezetének a gombamentesítő bevonatát.

Mikor érdemes a tető hőszigetelését elvégezni?

Az épület hőháztartását jelentősen javítja, ha a tetőfelújítással egyidőben üveggyapot vagy kőzetgyapot paplan elhelyezésével hőszigeteljük a tetőt. A hőszigetelés a tető belső síkján kerül elhelyezésre, a páraáteresztő fólia alá, a tetőlécekhez alulról rögzítve. A szigetelőanyag vastagsága a legújabb épületszigetelési elvek szerint meghaladja a 10 cm vastagságot. Ezt fontos megjegyezni, mert a 70-es években még beértük a 4 cm vastag hőszigeteléssel. A hőszigetelő anyagot belülről egy újabb fólia réteggel, úgynevezett párazáró fóliával vonjuk be. A hőszigetelés és a párazáró fólia költsége anyag+ munkadíj együttesen, áfával együtt számolva 7.000.- Ft/m^2.

A hőszigetelt tető költsége ezzel körülbelül, legkevesebb 27.200.- Ft/m².

A homlokzat hőszigetelése

A kereskedelemben kapható homlokzati hőszigetelő anyagok, az expandált polisztirol, azaz régi nevén a hungarocell, amelynek a műszaki nyelvben köznapi elnevezése EPS, a kőzetgyapot és a drágább extrudált polisztirol, más néven XPS, valamint a PUR hab mind alkalmasak arra, hogy homlokzati hőszigetelés készüljön belőlük. Pontosabban fogalmazva a gyártók jó választékot kínálnak kifejezetten homlokzati hőszigetelés építése céljából gyártott szigetelőanyagokból. A fenti anyagok közül az EPS és a kőzetgyapot az alacsonyabb árfekvésű, az XPS és a PUR hab a drágább.

Amennyiben a legtakarékosabb megoldást, az EPS-t választjuk, felejtsük el a régi időkben beépített 3-5 cm vastag hőszigetelést. Annak érdekében, hogy a lehető legkevesebb ő távozzon a lakásunkból, javasoljuk a 12 cm-nél vastagabb, lehetőség szerint 15 vagy 20 cm vastag EPS szigetelőanyag alkalmazását. Csak egy apróságra kell fokozottan figyelnünk, ez pedig az, hogy a kertünkben, az ingatlanunkon biztosítva van-e a megfelelő hely egy 20 cm vastag szigetelés számára, ugyanis ennek beépítése pont 20 cm-t vesz el az épület körüli járdából vagy az udvarból. Újfent hangsúlyozni szeretnénk, hogy ár-érték arányban a 20 cm vastag EPS hőszigetelés a legmegfelelőbb, ha azt akarjuk elérni, hogy a meleg benn maradjon a lakásunkban.

Amikor homlokzati hőszigetelést építünk, a fal teljes felületét le kell szigetelnünk. A hőszigetelés az ablakok és ajtók környezetében befordul a káván és ütközik a nyílászáró szerkezetnek. Amennyiben új építésű lakást szigetelünk, a 20 cm hőszigetelés helyigényét figyelembe kell venni a tervezés során. Amennyiben régebben épült az épületünk, és a felújítási projektünk keretében végezzük el a hőszigetelést, akkor igyekezzünk, hogy az ablakkáva és az ajtókáva is szigetelve legyen. Valószínű, hogy itt a 20 cm vastag szigetelőanyag nem fog elférni, hanem kompromisszumot kell kötnünk, és amikor befordítjuk a szigetelést a káva felé, vékonyabb anyagot használunk.

A 20 cm vastag EPS, azaz hungarocell anyagból épített homlokzati hőszigetelés árának a számításánál a következő körülbelüli értékeket vehetjük figyelembe: A 20 cm vastag EPS anyag négyzetméter ára, áfával együtt 5.000 Ft/m². Ez az ár tartalmazza a szigetelőanyagon kívül a ragasztóanyagot, amellyel felragasztjuk a táblákat a falra, a műanyag dűbeleket, amelyekkel rögzítjük a táblákat a falhoz és a műanyag hálót, amellyel kívülről befedjük az elkészült szigetelést. A beépítés munkadíja körülbelül 7.000 Ft/m², és a fedő műanyag vékonyvakolat, amelyet a hálóra építünk, max 3.000 Ft/m².

A hőszigetelt homlokzat költsége áfás áron 15.000.- Ft/m².

Belső felújítási munkák helyes sorrendje

Amikor elhatározzuk, hogy felújítjuk a lakásunk belsejét, gyakran csak a kötelező gyakorlatokra gondolunk, festés, esetleg új fürdőszoba, esetleg új konyha. Meggondoljuk még, hogy érdemes-e korszerűbb padlót építeni a parketta helyett. Ha festésre szánjuk el magunkat, gondoljunk mindarra, ami a falban van beépítve. Az elektromos vezetékek gyakran elavultak, az épületgépészeti vezetékek korrodáltak, esetleg részben el is vannak tömődve.

A falban elhelyezett elektromos kábelek ellenőrzése a festés előtt.

A rézvezetékek kora csak a rendszerváltozás után következett el, amikor felszabadult az import, egyrészt lehetővé vált a rézvezetékek importja, másrészt a hazai gyártók is beindultak és elkezdődött a rézvezeték gyártás. Még a 70-es és a 80-as években is szinte kizárólag alumíniumból készült, védőcső nélkül szerelt erősáramú vezetékeket építettek be a falakba. A hagyományos villanyszerelés abból állt, hogy leggyakrabban horonyvésés nélkül, a megépített falszerkezetre közvetlenül rögzítették az alumínium kábelt. A rögzítés mindig egy gipszcsomóval történt. Miután gipsszel rögzítették a kábelt a téglafalhoz, következett a vakolás. Ha a villanyszerelő finoman dolgozott, a 2 cm-es mész-cement belső vakolat már elfedte az elektromos kábeleket.

Ezek a kábelek már már gyakran elérték az ötven éves életkort. A lakásban használt elektromos berendezések túlterhelik az ötven éves alumínium vezetékeket. Az alu vezeték ettől felmelegedhet, és ha ez éveken keresztül folyamatosan ismétlődik, a vezeték tönkre megy, tűzveszélyes helyzet keletkezik. A felmelegedéstől leolvadhat a műanyag borítása, nem várt helyeken tapasztalunk szikrázást, már alig merünk a villanykapcsolóhoz vagy a dugaszoló aljzathoz nyúlni. A túlterhelés abból adódik, hogy a mai korban használt elektromos berendezések, például fűtőtestek, főzőlapok fogyasztása többszöröse annak, mint amit az épület tervezésekor figyelembe vettek a tervezők.

Érintésvédelmi Felülvizsgálati Jegyzőkönyv

A tűzveszély elkerülése érdekében a festés előtt elektromos szakemberrel kell felülvizsgáltatni a lakásunk erősáramú vezetékeit. Az elektromos szakember feladata az, hogy megvizsgálja a vezetékeket és a használatban lévő elektromos fogyasztókat. Nem csak megnézi, és kommentálja, vagy csóválja a fejét, hanem bizonyítványt ad arról, hogy az elektromos vezetékek és szerelvények, tehát az egész erősáramú elektromos hálózat megfelel a szabványi és egyéb előírásoknak. A vizsgálatot végző szakember azon felül, hogy villanyszerelő vagy elektromérnök a szakmája, hivatalos képesítéssel rendelkezik érintésvédelmi felülvizsgálatra. Az irat neve, amelyet átad a megbízónak, Érintésvédelmi Felülvizsgálati Jegyzőkönyv.

Az új erősáramú elektromos vezetékek beépítése

Az új elektromos vezetékeket általában erősáramú kiviteli tervezés előzi meg. Amennyiben csak egy lakásról van szó, egy villanyszerelő szakmunkás el tudja végezni a megfelelő számításokat kiviteli terv nélkül is. Be kell listázni az elektromos fogyasztókat, meg kell tervezni a kábelek méretét és elhelyezkedését, és az áramkörön működő fogyasztók kapacitásához illeszkedve meg kell tervezni az automaták kapacitását. Ezután következik a horonyvésés. Az elektromos vezetékeket védőcsőben kell elhelyezni, a védőcsöveket pedig a falba vésett horonyba kell tenni. A védőcsöveket a jól ismert módon gipsszel rögzítjük a horonyba. A villanyszerelők a védőcsövekbe úgynevezett behúzószalagot építenek be. Ez egy vékony acél szalag, amely arra szolgál, hogy a már begipszelt, vagy be is vakolt védőcsövekbe ennek a segítségével húzzák be a rézből készült, szigetelt elektromos vezetékeket.

Jó kalkulációs alapot jelent az, ha a lakás alapterületének a függvényében adjuk meg az elektromos szerelés árát. Az elektromos vezetékek beépítésének költsége áfás áron körülbelül 10.000.- Ft/m². Eszerint a 80 m²-es lakás erősáramú elektromos szerelésének az áfás ára 800.000.- Ft körül van. Amikor elkészült a munka azt látjuk, hogy a vezetékek, az elosztó dobozok, a biztosítékok a helyükön vannak, és a kapcsolók és dugaszoló aljzatok szerelődobozából kilátszik a kábelek vége. A különféle, falra szerelendő szerelvényeket tehát, külön kell megvenni, és át kell adni a villanyszerelőnek. Ez az ár nem tartalmazza felújítás esetén a régi vezetékek és szerelvények bontását, ami további körülbelül 1.000 Ft/m² költséget jelent.

Az erősáramú elektromos vezetékrendszer felújítása, alumínium vezetékek cseréje rézvezetékre, áfás áron 11.000.- Ft/m². Itt a m² a lakás alapterületét jelenti. Ez nem tartalmazza az új kapcsolókat és dugaszoló aljzatokat.

Az épületgépészeti vezetékrendszer felújítása

Eltérően attól, ahogyan bemutattuk az alumínium elektromos vezetékrendszer teljes bontását és rézvezetékre cserélését, az épületgépészeti vezetékrendszerben keletkezett hibákat nem a rendszer teljes lecserélésével javítjuk. Ha dugulás vagy csöpögés lép fel, szakember bevonásával meg kell határozni a hiba okát és a hibát a helyszínen javítja a csőszerelő szakember. Ilyenkor a meghibásodott vezetékszakaszt elbontja, és a meghibásodott csövek helyett azon az 1-2 méteres szakaszon új vezetékkel pótolja. Ez a munka a padló- és falburkolatok bontásával jár együtt, ami kellemetlenséget okoz a lakásban lakóknak. Azért, hogy erre minél ritkábban kerüljön sor, felhívjuk a figyelmet, hogy az épület határoló falaiba beépített vezetékek télen, ha a fűtés nem kielégítő a lakásban, elfagyhatnak. Ezért nyaralókban, olyan épületekben, amelyeket télen nem fűtünk folyamatosan, a nyomócső vezetékekből le kell engedni a vizet.

Azok számára, akik megvásároltak egy régi házat, és a felújítást tervezik, tanácsoljuk, hogy miután birtokba kerültek, aprólékosan nézzék át a gázvezeték rendszert. Előfordul, hogy nagy szükség esetén a gázvezetékek hibáit úgy javították, hogy kenderkóccal szigetelt csavaros kötéseket alkalmaztak a gázcsövek toldásánál és a könyök elemek beépítésénél. Ez nagyon veszélyes és szigorúan tilos. A gázvezetékek csakis hegesztett vagy egyéb légtömör kapcsolatokkal építhetők. Ha tehát csavaros kötést észlelünk, azt a gázvezeték szakaszt azonnal cserélni kell.

A parketta felújítása

Ötven évvel ezelőtt, amikor sem a kerámiaipar, sem a műanyagipar nem gyártott szép és tartós padlóburkolatokat, keményfa parketta került beépítésre a lakószobákban és a hálószobákban. Ezek a parketta burkolatok mára elavultak. A legjellemzőbb parketta hibák az összeszáradás, a felpúposodás illetve a korhadás. Az összeszáradt parkettát úgy javítják, hogy felcsiszolás után kiporszívózzák a gyakran 3-4 mm-es hézagokat majd ezeket parkettalakk és rozsliszt masszává kevert keverékével töltik ki. Ez a megoldás néhány évre megoldja a problémát. Egy szakszerűen, parkettás szakemberek által rendbe hozott, és szépen, két rétegben lakkozott parketta újabb 10-20 évig jól szolgálhatja a családot.

A felpúposodott parketta azért jön létre, mert a faanyag olyan mértékű nedvességet kap, többnyire alulról, hogy megszívja magát és hullámos lesz. Amennyiben nem általános és nagymértékű nedvesedésről van szó, először is természetesen elhárítjuk a nedvesedés okát. Gyakran azonban az épület építésekor elkövetett vízszigetelési hibák miatt a szobánk alulról nedvesedik, amelyen már aligha lehet segíteni. Ilyenkor javasoljuk, hogy a parketta elbontása után egyéb, a kereskedelemben kapható burkolatot építsünk, olyat amelyet ki tudunk szellőztetni és nem púposodik fel. Ez lehet paneles szalagparketta, vagy parketta mintájú műanyag padló. Ma már olyan műanyag padlókat lehet kapni, amelyeket beépítve rácsodálkozunk, és alig vesszük észre, hogy nem keményfából, hanem műanyagból készült a burkolatunk.

Gyakran előfordul az is, hogy a parketta olyan mértékben elkorhad, hogy a bútorok lába belesüpped a meggyengült, korhadt parketta burkolatba. Ez attól fordulhat elő, hogy felváltva követik egymás a nedves és a száraz időszakok, a rendszeresen megjelenő, majd eltűnő nedvesség korhadást indít el a parkettában, ilyenkor is a bontást és a teljes cserét javasoljuk.

A jó minőségű műanyag padlóburkolatok anyagai 10.000 Ft/m² árnál kezdődnek. Amennyiben a padló elbontott parketta helyére kerül, először 5-6 cm vastag betonaljzatot kell készíteni, ennek költsége 4.000 Ft/m². Ennek a tetejére kerül a padló, a lerakás költsége kb. 3.000 Ft/m². A teljes költség tehát áfát tartalmazó áron 17.000.- Ft/m².

Kerámia padló-, és falburkolatok felújítása

Ez az egyik leggyakoribb felújítási munka. A család gyakran elhatározza, hogy kicseréli az elavult konyháját vagy a fürdőszobáját. Egy ötven éves épületben, a ház utólagos mikromozgásaiból adódóan gyakran meglazultak, esetleg le is potyogtak a falicsempék, a konyhában járva pedig halljuk, hogy a padlócsempe lapok összeütődnek és csengő hangot adnak ki. Amikor a probléma még nem nagy, a kereskedelemben kapható csemperagasztó anyaggal visszaragaszthatjuk, házilag rendbe hozhatjuk a meglazult burkolólapokat, de egy határon túl, amikor már túl sok lap lazult meg és tört el, ez már nem jelent megoldást, ilyenkor csere szükséges.

A burkolatcsere nagy piszokkal jár. A bontáskor por keletkezik, úgyhogy fel kell készülnünk arra, a burkolat csere után az egész lakásban nagytakarításnak kell következnie. Régebben a falon a fehér csempe volt elfogadott, a padlón pedig általában 10×10 cm-es úgynevezett mettlachi lapokból készült burkolat készült. Azért használták ezeket az anyagokat, mert ezt gyártották a magyar gyárak, import anyag pedig nem volt hozzáférhető.

A burkolólapok anyagára jelenleg 4.000.- Ft és 120.000.- Ft között van négyzetméterenként. A beépítés költsége körülbelül 8.000.- Ft/m², ha egyszerűbb kerámia lapot kell beépíteni és felmehet 25.000.- Ft/m²-re akkor, ha nemes kőből, márványból vagy gránitból készül a burkolat, és a lapokat szín szerint válogatva és mintába rakva kell beépíteni.

A bontási munka és a sitt elszállítása 3.000.- és 10.000.- ezer forint között van négyzetméterenként, attól függően, hogy a földszinten vagy az emeleten történik a munkavégzés. Mindezekkel együtt egy négyzetméter csempeburkolat cseréjének a költsége minimálisan 15.000.- Ft/m², akkor ha semmilyen extra anyagigény vagy különleges beépítési igény, nem merül fel, illetve ha a munka a földszinten készül.

Festés felújítása

A festőmunkák azzal kezdődnek, hogy a felület nedvesítése után a festő eltávolítja, azaz lekaparja a régi festéket. Ezt követi a glettelés, gipszes glettanyaggal kell 0-1 mm vastagságban bevonni a falfelületet, majd amikor a gipsz megkötött, csiszolóvászonnal kell átcsiszolni a teljes felületet. A munka azzal fejeződik be, hogy két rétegben festéket hordunk fel az előkészített falra. A fenti munka költsége, anyaggal díjjal és áfával együtt körülbelül 3.000.- Ft/m².

Gyakran Ismételt Kérdések (GYIK) – Felújítás költségtervezés és kivitelezés 2026 – 2. rész

1. A felújítást kívülről vagy belülről érdemes kezdeni?

A legtöbb esetben a kültéri munkákkal – tetőfelújítás, homlokzati szigetelés, nyílászárók – érdemes kezdeni, mert ezek védik az épületet és megelőzik a későbbi belső károkat.

2. Miért fontos a tető felújítása a belső munkák előtt?

A hibás tető beázást okozhat, amely tönkreteheti a frissen elkészült festést, burkolatokat vagy elektromos rendszereket, ezért a tetőszerkezet ellenőrzése és javítása elsődleges feladat.

3. Milyen hőmérsékleti feltételek szükségesek a kültéri felújítási munkákhoz?

Tetőfedési és homlokzati szigetelési munkák általában +5 °C felett végezhetők biztonságosan, mert alacsonyabb hőmérsékleten az anyagok kötése és megmunkálása problémás lehet.

4. Mikor érdemes a tető hőszigetelését elvégezni?

A tető hőszigetelését célszerű a tetőfelújítással egy időben megvalósítani, így csökkenthető a fűtési energiafelhasználás és elkerülhető a későbbi bontási költség.

5. Mekkora vastagságú homlokzati hőszigetelés ajánlott ma?

Energiahatékonysági szempontból legalább 15–20 cm vastag hőszigetelés javasolt, mert a régi 3–5 cm-es szigetelések már nem felelnek meg a modern követelményeknek.

6. Miért szükséges az elektromos hálózat ellenőrzése festés előtt?

A régi alumínium vezetékek túlterhelődhetnek, ami tűzveszélyt okozhat. A felújítás előtt végzett érintésvédelmi felülvizsgálat biztosítja a hálózat biztonságos működését.

7. Mikor kell teljes elektromos vezetékcserét végezni?

Ha az épületben több évtizedes alumínium vezetékek működnek, vagy gyakori túlmelegedés tapasztalható, a teljes hálózat korszerű rézvezetékes rendszerre cserélése ajánlott.

8. A gépészeti vezetékeket mindig teljesen ki kell cserélni felújításkor?

Nem feltétlenül. Sok esetben elegendő a hibás szakaszok cseréje, de régi, rossz állapotú rendszereknél gazdaságosabb lehet a teljes korszerűsítés.

9. Mikor érdemes padlóburkolatot cserélni?

Padlóburkolatot általában a gépészeti és elektromos munkák után, de a festés előtt érdemes cserélni, hogy elkerüljük a sérüléseket és a többszöri bontást.

10. Mi a felújítási munkák ideális általános sorrendje?

Az optimális sorrend: tető és homlokzat → nyílászárók → gépészeti és elektromos rendszerek → vakolás és burkolás → festés → belső befejező munkák. Ez biztosítja a tartós és költséghatékony kivitelezést.