A kormány lakáspolitikája a 2027. évre
Összefoglalónkban bemutatjuk a lakásépítés helyzetét és bemutatjuk, hogy ha Magyarország Kormánya bérlakás politikát szeretne alkotni, a történet végén kell kezdeni a tennivalókat, azaz azt kell meghatározni, hogy mi történik majd a nemfizető lakókkal. A többi esetleges probléma már az észszerűség határain belül van, és műszaki megoldásokkal megoldható.
Csökkent az épített új lakások száma 2025-ben
A Társaság a Lakásépítésért szervezet jelentése szerint csökkent az újonnan épített lakások száma Magyarországon 2025-ben, miközben a kereslet, a hitelezés, az építési költségek és a lakásárak is jelentősen emelkedtek. A KSH most megjelent „Helyzetkép, 2025 – Lakáspiac” című kiadványa szerint 9,3 százalékkal kevesebb lakás épült tavaly, mint egy évvel korábban. Bár a tervezett lakások száma 2025-ben még 37 százalékkal nőtt, a legfrissebb, 2026. augusztusi adatok már azt mutatják, hogy ez a lendület is megtört: az adott hónapban mindössze 1512 lakás létesítését jelezték, ami több mint másfél éves mélypont.
A magyar lakásépítés 2020 után szinte folyamatosan veszített lendületéből. A KSH végleges adatai szerint 2025-ben 12.062 lakást vettek használatba, ami újabb 9,3 százalékos visszaesést jelentett.
A visszaesés területileg is erősen koncentrált lakásépítési piacot takar. Az új lakások elsősorban Budapesten és agglomerációjában, a vidéki nagyvárosokban és azok vonzáskörzetében, továbbá a Balaton térségében és az északnyugati határ mentén épültek.
A 2015 után megindult lakásépítési konjunktúra 2020-ban érte el csúcspontját, ezt követően azonban a használatba vett lakások száma szinte folyamatosan csökkent.
Többet terveztek 2025-ben mint amennyi lakásépítés megvalósult
Az átadott lakások számának csökkenésével szemben a jövőbeli építési szándékokban még kedvezőbb kép rajzolódott ki 2025-ben. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján tervezett lakások száma 37 százalékkal nőtt.
Ez jelentős változás volt az előző két év után: 2023-ban 39 százalékkal, 2024-ben pedig további 4,7 százalékkal csökkent az engedélyezett lakások száma.
Az engedélyek emelkedése ugyanakkor önmagában még nem garantálja a lakásépítések hasonló mértékű bővülését. Az engedélyezés és a használatbavétel között akár több év is eltelhet, a projektek tényleges elindulását pedig a finanszírozás, az építési költségek, a kereslet és a szabályozási környezet egyaránt befolyásolja.
2026-ra az engedélyezési lendület is megtört
A 2025-ben még kedvezőbb irányt mutató engedélyezési adatok után 2026 nyarán ismét éles fordulat következett. A KSH legfrissebb havi adatai szerint 2026 augusztusában mindössze 1512 létesítendő lakásra adtak ki engedélyt vagy tettek egyszerű bejelentést. Ez közel 29 százalékkal kevesebb a júliusi értéknél, és 18 százalékkal marad el az egy évvel korábbitól. Ennél alacsonyabb havi adatot legutóbb 2025 januárjában regisztráltak.
Visszaesés történt a társasházépítések piacán is
A visszaesés elsősorban a nagyobb volumenű társasházi fejlesztéseket érinthette. Miközben a létesítendő lakóépületek száma éves alapon még enyhén emelkedett, az egylakásos épületeké 601-ről 654-re nőtt. Ez arra utal, hogy a kisebb, családi házas fejlesztések viszonylag ellenállóbbak maradtak, miközben a nagyobb projektek egy részénél kivárás alakult ki.
A Portfolio szerint a háttérben részben a fejlesztők bizonytalansága állhat: az új projektek indításánál és engedélyezésénél szerepet játszhat a támogatási rendszer, a lakásáfa, a keresleti feltételek és az állami ösztönzők alakulásának kivárása. A lap az Otthon Starttal összefüggő kiemelések felfüggesztését is lehetséges tényezőként említi. Ez azonban elemzői értelmezés, nem a KSH megállapítása.
Az augusztusi adat mindenesetre azt jelzi, hogy a 2025-ben megindult engedélyezési fordulat egyelőre nem vált tartós, egyenletes növekedéssé.
Nemzetközi összevetésben is alacsony a magyar lakásépítési aktivitás: a KSH 2025-ös adatai szerint Magyarország a tízezer lakosra jutó épített lakások és építési engedélyek számában is a vizsgált európai országok alsó mezőnyébe tartozik. Ez arra utal, hogy a hazai kínálat bővülése nemcsak a korábbi magyar évekhez képest gyenge, hanem európai összehasonlításban is visszafogott.
Drágábban és hosszabb idő alatt épülnek meg a lakások, miközben 20 százalékkal drágultak
Az építési költségek emelkedése 2025-ben tovább folytatódott, miközben a lakóépületek kivitelezési ideje is hosszabb lett. A KSH szerint a lakásépítési költségek összességében 7,9 százalékkal haladták meg az egy évvel korábbi szintet; ezen belül a munkaerőköltség 9,6, az anyagköltség 6,1 százalékkal nőtt. A költségindex 2015-höz képest már több mint két és félszeres szinten állt, a munkaerőköltség pedig ennél is gyorsabban emelkedett.
A munkaerőköltség emelkedésének az az oka, hogy mintegy 20 évvel ezelőtt a magyar építési vállalkozók rájöttek, hogy minimálbéres emberekkel, fekete foglalkoztatással nem lehet jó minőségű lakásokat építeni. A magyar építőipai munkások bérét közelíteni kell az európai szakemberekéhez, különben elhagynak minket és külföldön vállalnak munkát.
Ezzel párhuzamosan az építkezések időigénye is nőtt: az új lakóépületek átlagos kivitelezési ideje 2025-ben 791 nap volt, szemben a 2024-es 778 nappal és a 2023-as 683 nappal. A családi házak átlagosan 789, a csoportházak 640, a többszintes, többlakásos lakóépületek 871 nap alatt készültek el, míg a lakóparki épületeknél 979 napos átlagos kivitelezési időt mért a KSH.
Miközben kevés új lakás készült el, a keresleti oldal jelentősen megerősödött. A lakáspiaci forgalom 2025-ben tovább élénkült, különösen a Budapesten kívüli térségekben. Országos átlagban a lakások ára nominálisan 20 százalékkal, reálértéken 15 százalékkal nőtt egy év alatt.
Budapesten a használt lakások átlagos négyzetméterára 2025-ben elérte az 1,2 millió forintot, ami 22 százalékos éves növekedést jelentett.
Az új lakások piaca még koncentráltabb volt. Az eladott új lakások közel fele Budapesten található, a fővárosi forgalom pedig néhány nagy fejlesztési területre összpontosult.
A lakások ára 15%-al, a hitelek értéke 20%-al nőtt
A lakáspiaci élénkülés mögött a finanszírozás gyors bővülése is megjelent. A lakáshitel-állomány 2024 végi 5652 milliárd forintról 6783 milliárd forintra nőtt 2025 végére, ami 20 százalékos emelkedést jelentett.
A 2025-ben engedélyezett lakáshitelek értéke 1954 milliárd, a folyósítottaké 1854 milliárd forint volt; mindkét összeg mintegy 45 százalékkal haladta meg az előző évit.
Az újonnan engedélyezett hiteleken belül az államilag támogatott konstrukciók részaránya már 46 százalékot tett ki.
Egyre több évi kereset kell egy átlagos lakás megvásárlásához
A lakások megfizethetősége 2025-ben ismét romlott, miután a lakásárak gyorsabban emelkedtek a kereseteknél. A KSH mutatója szerint 2015-ben még mintegy 6 évi nettó átlagkeresetből lehetett megvásárolni egy átlagos használt lakást, 2019-re ez 6,3 évre, 2022-re 6,7 évre nőtt. 2023-ban a lakásárak lassabb emelkedése és a nettó átlagkeresetek 14 százalékos növekedése átmenetileg javította a helyzetet, ekkor 6,3 évre csökkent a mutató.
Ezt követően azonban ismét nyílt az olló: 2025-ben már 7,1 évnyi átlagkeresetre volt szükség egy átlagos használt lakás megvásárlásához. A területi különbségek jelentősek: a megfizethetőség különösen Budapesten és Pest régióban romlott, míg a legkedvezőbb helyzet továbbra is Észak-Magyarországon volt, ahol 2025-ben átlagosan 4,4 évnyi keresetből lehetett lakást vásárolni.
Továbbra is a saját tulajdonú lakás dominál
A KSH helyzetképe arra is rámutat, hogy Magyarország lakásszerkezete európai összehasonlításban továbbra is erősen tulajdonközpontú.
Ezzel párhuzamosan a bérleti piacon is folytatódott a drágulás. A piaci lakbérek 2025-ben átlagosan 7,3 százalékkal, az önkormányzati lakbérek pedig 16 százalékkal emelkedtek. Az önkormányzati lakások bérleti díja ennek ellenére továbbra is messze elmaradt a piaci szinttől.
A kereslet és a kínálat közötti feszültség megmaradt
A KSH 2025-ös helyzetképe összességében egy erősen kettős lakáspiac képét mutatja. Az egyik oldalon kevés új lakás épül, és az építési költségek tovább nőnek. A másikon bővül a hitelállomány, erős a kereslet és gyors ütemben emelkednek az árak.
A 2025-ben még 37 százalékkal növekvő engedélyezési volumen arra utalt, hogy elindulhat a kínálati oldal élénkülése. A 2026. augusztusi mélypont azonban azt jelzi, hogy ez a fordulat egyelőre törékeny. Rövid távon ezért továbbra is alapvető kérdés, hogy a keresletet ösztönző lakáspolitikai eszközök mellett milyen gyorsan és milyen volumenben tud bővülni az új lakások – ezen belül a megfizethető tulajdonú és bérlakások – kínálata.
Lakásprogram készül: Új kormányszintű lakáskoncepció van előkészítés alatt
A Magyar Építőanyagipari Szövetség által közreadott hír nyomán közöljük a Kormány lakásprogram megvalósítása tárgyában tervezett intézkedéseket. A Kormány 1275/2026. (VIII. 31.) Korm. határozatában intézkedett a lakásépítési kínálat ösztönzését szolgáló intézkedésekről, valamint egyes kiemelt beruházások felülvizsgálatáról. Cselekvési tervet közölt és ennek egyes pontjait határidőkkel látta el.
A Kormány szándéka szerint egyetért azzal, hogy a lakásépítések ösztönzése, a lakáskínálat bővítése és a megfizethető lakhatás feltételeinek javítása érdekében a lakáscélú állami ösztönzőrendszert egységes szakpolitikai elvek alapján szükséges továbbfejleszteni. Feladatul szabta ki a közlekedési és beruházási miniszter számára, hogy a pénzügyminiszter bevonásával készítse elő a Wekerle Lakásépítési Programot, amelynek céljai különösen a lakásépítési kínálat bővítése, a megfizethető lakások arányának növelése, a barnamezős területek elsődleges hasznosítása, a megfelelő közlekedési kapcsolatok biztosítása, a településrendezési és városépítészeti minőségi követelmények érvényesítése, az önkormányzatokkal történő együttműködés megerősítése, az intézményi bérlakások és kollégiumi férőhelyek fejlesztésének ösztönzése, a piaci beruházások kiszámítható szabályozási környezetének biztosítása, a lakásépítési beruházások szabályozási és engedélyezési környezetének egyszerűsítése és kiszámíthatóságának erősítése, az energiahatékony és a fenntartható lakásépítések ösztönzése, a közlekedési, közmű- és közösségi infrastruktúrával összehangolt fejlesztések elősegítése, az intézményi befektetők hosszú távú részvételének ösztönzése és mindezek elősegítését szolgáló intézkedések bevezetése. Határidőül 2026. szeptember 30.-át határozta meg, és a cselekvési terv elkészítését a közlekedési és beruházási miniszter és a pénzügyminiszter hatáskörébe utalta.
A Kormány rövid határidőt szabott a maga számára az új lakáskoncepció elkészítésére: 2026. október 31.
Továbbá a közlekedési és beruházási miniszternek 2026 október 31.-ig felül kell vizsgálnia a lakáscélú kiemelt beruházások szakmai feltételrendszerét, és meg kell vizsgálnia a Wekerle Lakásépítési Program követelményeinek való megfelelést. Ennek a felülvizsgálatnak a során a miniszternek értékelnie kell a beruházások lakáskínálatra gyakorolt hatását, a megfizethető lakások biztosításának mértékét, a beruházások közlekedési kapcsolatait, a közmű- és infrastruktúra-fejlesztések rendelkezésre állását, a településrendezési és városépítészeti megfelelőséget, az önkormányzati együttműködés megvalósulását, a beruházások társadalmi és környezeti hatásait is.
A közlekedési és beruházási miniszter a fentiek alapján jelentést készítsen a Kormány részére, amelyben tegyen javaslatot az egyes beruházások kiemelt státuszának változatlan fenntartására, módosított feltételekkel történő fenntartására vagy megszüntetésére. Ennek a jelentésnek a teljesítési határideje és a tárgyban előterjesztés készítése a Kormány részére is 2026 október 31.-e.
A bérlakásszektor is bővül
A Kormány feladatul szabta a pénzügyminisztert és a közlekedési és beruházási miniszter számára, hogy a lakás- és kollégiumkínálat bővítését és a bérlakás szektor kínálati bővülését szolgáló adópolitikai intézkedéseket vizsgálják meg, és tegyenek javaslatot a Kormány számára. A feladat teljesítésének határideje a 2027. évi költségvetés benyújtásával egyidőben van.
A lakásépítés pénzügyi feltételei is változnak
A közlekedési és beruházási miniszter feladata, hogy a pénzügyminiszter bevonásával készítse elő a megfizethető bérlakások fejlesztését ösztönző pénzügyi és szabályozási eszközök rendszerét, ideértve az intézményi befektetők részvételének ösztönzését is.
Valamint felkéri a közlekedési és beruházási minisztert, hogy készítse elő az állami lakásügynökségi rendszer létrehozásának szabályozási koncepcióját is. mindezen feladatok teljesítési határidejéül 2026 december 31.-ét szabta meg.
Miért bérlakás?
Amennyiben a fenti határidők megvalósulnak, élet költözik majd a magyar bérlakások piacába. Hazánkban a lakás szektorban az egyik legalacsonyabb a bérlakások aránya, 8-10%. Ez a szám Európa országaiban 30% körül, vagy afelett mérhető. Míg a magyar emberek előnyben részesítik azt, ha saját lakásukban laknak, külföldön gyakori, hogy a szakemberek városról városra járnak, 6-8 évente költöznek, annak megfelelően, hogy hol adódnak számukra jobb munkalehetőségek. Világos, hogy egy bérlakásban lakva az ember sokkal mobilisabb, míg ha saját tulajdonú otthonában él, a munkahelyének a megválasztásánál kompromisszumot kell kötnie. Vagy lemond az előnyösebb munkalehetőségről, vagy a szabadidejének a jó részét naponta utazásra használja fel.
Az előző kormány lakáspolitikája a saját tulajdonú lakás megszerzését támogatta.
Olyan hitelkonstrukció került kialakításra, hogy a lakásvásárlásra felvett hitel törlesztése alacsonyabb összeg legyen, mint a lakbér egy ugyanolyan méretű lakásban. Ezzel a koncepcióval nehéz lesz egy bérlakás fókuszú lakáskoncepcióval versenyezni. Tekintettel arra, hogy a jelenlegi lakásépítési kölcsön alacsony kamata csak úgy tartható, hogy az állam támogatja a hiteltörlesztést, azaz megtéríti a bankok számára az alacsony törlesztőrészletek kapcsán keletkezett veszteséget, az állam számára jelentős anyagi áldozatot jelent az, hogy támogatja a saját lakáshoz jutást.
Hová kerül majd ezentúl az állami támogatás?
Valószínű, hogy nem tévedünk akkor, ha azt gondoljuk, hogy ha az állam támogatni szeretné a bérlakások számának a növelését, szűkebbre fog kelleni szabni a saját lakások megszerzését támogató költségvetési összeget. Az alacsony törlesztésű lakásépítési hitelek támogatására fordított összeg csökkenhet. Az európai gyakorlat szerint a bérlakásépítés támogatásának módja nem a kínálati oldal támogatása, hanem például Ausztriában is, arra törekszik az állam, hogy az arra rászoruló családoknak a rászorultság mértékétől függő nagyságú lakbértámogatást nyújtson.
A bérlakások mennyiségének a növelése a lakbértámogatások növelésével érhető el
A lakbértámogatás megszervezésének a legkézenfekvőbb módja az állami lakásépítés. Az állam és az önkormányzatok együttműködésével, estleg közös finanszírozásával komplett építési projektek, „közhasznú” lakóépületek, lakótömbök épülnek jönnek létre. Ezeknek a gondozását a lakbér beszedésétől kezdve a műszaki karbantartáson keresztül a napi kiadások szervezéséig, a bérlőktől beszedéséig és a szolgáltatóknak kifizetéséig a házkezelő, vagy lakáskezelő vállalatok végzik. Ezek állami ellenőrzés mellett, a bérlők számára államilag meghatározott költségeket felszámítva végzik a munkájukat.
Mi lesz a lakbért vagy rezsiköltségeket nem fizető bérlők sorsa?
A legjelentősebb problémája ezeknek a házkezelő vállalatoknak az, ha egyes bérlők nem fizetik a szerződött lakbért, vagy jelentősen elmaradnak az egyéb költségek megtérítésével. Az állam ekkor azzal a problémával szembesül, hogy jelentős kárenyhítő intézkedéseket kell foganatosítania. Ezek legsúlyosabbika, amelyet csak végső esetben alkalmazhatnak, az a nemfizető bérlő kilakoltatása. Ez a probléma a saját tulajdonú lakásokban lakó családok esetében az állam számára nem jelent gondot.
Tehát ha egy kormány bérlakás politikát szeretne alkotni, a történet végén kell kezdeni a tennivalókat, azaz azt kell meghatározni, hogy mi történik majd a nemfizető lakókkal. A többi esetleges probléma már az észszerűség határain belül van, és műszaki megoldásokkal megoldható.
